Neue Plattform am Immobilienmarkt: Investiert wird jetzt im Schwarm

Wer Immobilieneigentum erwerben will, muss entweder vermögend sein, gut verdienen oder erben. So denken die meisten Deutschen. Aktuelle Zahlen des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln untermauern diese Einschätzung: Demnach lag der Quadratmeter-Kaufpreis zuletzt deutschlandweit durchschnittlich bei 2500 Euro für Eigentumswohnungen und 1700 Euro für Häuser.

Das macht für eine 100-Quadratmeter-Eigentumswohnung 250 000 Euro – im Bundesschnitt. In München wären es sogar 750 000 Euro. Bei von Banken erwarteten 20 bis 30 Prozent Eigenkapital muss ein Käufer also 50 000 bis 75 000 Euro aufbringen, plus etwa zehn Prozent Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Die Maklerprovision kommt möglicherweise noch obendrauf.

Eine Alternative, um am prosperierenden Wohnungsmarkt wenigstens finanziell zu partizipieren, ist die Geldanlage in Offenen oder Geschlossenen Immobilienfonds. Oder man wird „digitaler Immobilieneigentümer“ – eine neue Anlageform, die von der Schwarminvestitions-Plattform Exporo entwickelt wurde. Mit Summen ab 1000 Euro erwirbt der Anleger über eine Anleihe „digitale Miteigentumsanteile“ an einer Villa in Berlin, einer Einrichtung für Betreutes Wohnen in Hürth oder einer Kindertagesstätte in Hamburg. Er erhält über die Laufzeit von zehn Jahren regelmäßige Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen und ist an der Wertsteigerung der Immobilie zu 80 Prozent beteiligt – ohne sich um Mieter oder Verwalter kümmern zu müssen.

Die Hamburger versprechen dem Anleger, dass er, wenn er Geld benötigt, seine Anteile über die Plattform verkaufen kann. Einen Ausgabezuschlag gibt es nicht. Allerdings fallen etwa 3,5 bis fünf Prozent Kosten für die Strukturierung an, etwas weniger als bei Geschlossenen Fonds. Abgegolten sind damit auch die Kosten des Sicherheitentreuhänders und eines Dekra-Gutachtens.

Die Langzeitrecherche „Wem gehört Berlin“ ist eine Kooperation des Tagesspiegels mit dem gemeinnützigen Recherchezentrum Correctiv. Auf unserer Plattform wem-gehoert-berlin.de können Sie uns mitteilen, wer Eigentümer Ihrer Wohnung ist, und welche Erfahrungen Sie mit Ihrem Vermieter gesammelt haben. Mithilfe der Daten suchen wir nach unverantwortlichen Geschäftspraktiken und machen den Immobilienmarkt transparenter. Eingesandte Geschichten werden nur mit Ihrer Einwilligung veröffentlicht.

Eine Million Anleger bis 2023

Während der Vertragslaufzeit erhält Exporo zudem jährlich fünf Prozent der gezahlten Nettokaltmieten und 0,3 Prozent der Gesamt- investitionskosten für die Anlegerbetreuung, das Berichtswesen, das Asset Management und den Steuerberater. Die Plattformbetreiber versprechen eine laufende jährliche Rendite von drei bis sechs Prozent und eine kapitalgewichtete Rendite (IRR) von vier bis acht Prozent. Zum Vergleich: Offene Fonds bringen rund 2,5 Prozent, Geschlossene Fonds drei bis sechs Prozent.

Seit Januar 2018 haben sich gut 2800 Anleger an fünf Bestandsimmobilien von Exporo beteiligt. Jeder hat durchschnittlich 7500 Euro investiert, zusammen knapp 21 Millionen Euro. Neben dem Geld der „digitalen Miteigentümer“ stecken in den Objekten jeweils etwa 50 Prozent Fremdkapitaldarlehen einer Bank.

2019 will Simon Brunke, Vorstand von Exporo, rund 30 weitere Objekte mit einem Asset-Volumen von zusammen etwa 260 Millionen Euro anbieten und bis Ende 2023 europaweit eine Million Kapitalanleger gewinnen: „Bisher haben nur institutionelle Investoren und solche mit viel Geld, Zeit und Fachwissen an Immobilien verdient. Jetzt haben auch Kleinanleger die Chance.“ Das sei „ein Stück Demokratisierung des Marktes“. Matthias Wiegel, Vorstand des Bundesverbands Finanzdienstleistungen, beurteilt das neue Immobilien-Wertpapier von der Waterkant als sinnvolle Anlagealternative: „Die 1000-Euro-Stückelung ermöglicht auch Investoren mit schmalem Portemonnaie, zu diversifizieren“.