Nach Änderung im Baugesetz: Zahl der genehmigten Umwandlungen von Berliner Wohnungen sinkt

In Berlin werden immer weniger Genehmigungen für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ausgesprochen. Das geht aus dem aktuellen Jahresbericht des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik hervor, der von der Senatsverwaltung für Wohnen in Auftrag gegeben wurde.

Demnach genehmigten die zwölf Berliner Bezirke im ersten Halbjahr 2023 die Umwandlung von 105 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Im zweiten Halbjahr 2021 lag dieser Wert noch bei knapp mehr als 4000. Seitdem sinkt er beständig.

Grund für den Rückgang ist insbesondere eine neue Regelung im Paragraf 250 des Baugesetzbuchs, die seit Herbst 2021 gilt. Demnach gilt die Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in allen bestehenden Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen.

Wenn der Eigentümer selbst oder Angehörige einziehen, kann umgewandelt werden

Anspruch auf Genehmigung hat ein Eigentümer nur unter bestimmten Voraussetzungen, etwa wenn er selbst oder Familienangehörige einziehen oder wenn mindestens zwei Drittel der bestehenden Mieter ihre Wohnung kaufen. Seit der Einführung der Regelung wurden in Berlin insgesamt 337 Umwandlungen nach dieser Vorgabe genehmigt.

„Das Umwandlungsverbot nach Paragraf 250 Baugesetzbuch ist ein äußerst effektives Mittel, um Umwandlungen bei Bestandswohnungen weitgehend auszuschließen“, sagte die wohnungspolitische Sprecherin der SPD-Fraktion, Sevim Aydin. „Das schützt die Mieterinnen und Mieter und trägt zur Dämpfung des Mietniveaus bei.“

In sozialen Erhaltungsgebieten – den sogenannten Milieuschutzgebieten – ist die Umwandlung von Mietwohnungen bereits seit 2015 beschränkt und genehmigungspflichtig. Allerdings blieb diese Regel im Paragraf 172 des Baugesetzbuchs weitgehend wirkungslos. Anspruch auf eine Genehmigung hatten Eigentümer demnach etwa unter anderem, wenn sie sich verpflichteten, ihre Wohnung sieben Jahre ausschließlich an den Mieter zu veräußern. Viele Wohnungseigentümer nutzten diesen Weg.

Genehmigungen schossen in die Höhe

Kurz bevor der Paragraf 250, der diese Ausnahme nicht mehr vorsieht, in Kraft trat, schossen die Genehmigungen nach dem Paragrafen 172 regelrecht in die Höhe. Allein im ersten Halbjahr 2021 wurden 9737 solcher Genehmigungen ausgesprochen. Experten vermuten, dass es sich dabei um Vorzieheffekte handelte, um den strengen Regeln des Paragrafen 250 zu entgehen.

Letzterer gilt derzeit nur bis Ende 2025. Sowohl die SPD-Fraktion als auch SPD-Bausenator Christian Gaebler setzen sich für eine Entfristung ein. Da für das Baugesetzbuch jedoch nicht die Bundesländer verantwortlich sind, müsste hier der Bund aktiv werden. Sollte das nicht passieren, spricht sich die SPD-Wohnungsexpertin Aydin für eine entsprechende Bundesratsinitiative Berlins aus.

Wie viele Wohnungen insgesamt in Berlin in den vergangenen Monaten und Jahren umgewandelt wurden, geht aus dem Bericht des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik nicht hervor. Da die Genehmigungspflicht jedoch einen Großteil der Mietwohnungen in Berlin abdeckt, dürfte das Niveau nicht deutlich über der Anzahl der genehmigten Umwandlungen liegen.