Urteil zu Ferienwohnungen in Berlin: Kehren Tausende Wohnungen auf den regulären Mietmarkt zurück?

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG) hat im Kampf um Wohnraum ein womöglich wegweisendes Urteil gesprochen. Demnach können sich Vermieter nicht auf Bestandsschutz berufen, wenn sie Apartments schon vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots im Jahr 2014 an Touristen vermietet haben. Kehren zahlreiche Ferienwohnungen zurück auf den Wohnungsmarkt?

Wie der Bezirk Mitte mitteilte, ist in einem Streitfall mit einer Eigentümerin die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen laut OVG bereits vor Inkrafttreten des Verbots baurechtlich unzulässig gewesen, weil diese in einem allgemeinen Wohngebiet liegen. Somit könne die zweckfremde Verwendung auch rückwirkend verboten werden, wenn die Nutzung bereits vor dem Verbot bestand. Der Bestandsschutz greift in diesem Fall nicht.

Im konkreten Fall hatte die Eigentümerin eines Apartmenthauses im Weinbergsweg in Alt-Mitte vor dem Berliner Verwaltungsgericht geklagt, weil das Bezirksamt Mitte ihr eine Bestätigung der legalen Nutzung verwehrte. Sie berief sich auf den Bestandsschutz, da sie die Apartments bereits vor 2014 vermietet hätte. Doch der Bestandsschutz bezieht sich in erster Linie auf gewerbliche Nutzungen wie Arztpraxen und Anwaltskanzleien, für die eine dauerhafte Genehmigung ausgestellt werden kann.

Rund 30.000 teils illegale Ferienwohnungen in ganz Berlin

Nachdem das Verwaltungsgericht die Klage abgelehnt hatte, ging die Eigentümerin vor dem Oberverwaltungsgericht in Berufung. Im September 2023 entschied dieses nun zugunsten des Bezirksamtes Mitte. Das Urteil sei allerdings noch nicht rechtskräftig, weil gegen die Nichtzulassung der Revision noch Beschwerde eingelegt werden könne, sagte ein Gerichtssprecher.

Für den Bezirk Mitte sei dies dennoch ein entscheidendes Urteil, sagte Bezirksbürgermeisterin Stefanie Remlinger (Grüne) am Freitag. Seit Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots seien etwa 1700 Ferienwohnungen im Bezirk gemeldet worden, deren Vermieter sich auf den Bestandsschutz berufen hätten. Um das Gericht nicht mit Fällen zu fluten, habe man diese bis zur Urteilsverkündung des aktuellen Prozesses aber ruhen lassen.

Aktuell überprüfe man alle diese Fälle noch einmal und gehe davon aus, dass mehr als die Hälfte der Ferienwohnungen in Zukunft wieder zu reinen Wohnzwecken zur Verfügung stehen. Sobald die Vermieter:innen den Rückführungsbescheid erhalten, haben sie drei Monate Zeit, um die Ferienwohnung aufzulösen.

Laut Schätzungen gibt es allein in Mitte mehr als 10.000 teilweise illegale Ferienwohnungen, in ganz Berlin rund 30.000. Der Großteil davon befindet sich neben Mitte in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf.

Trotz Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes im Jahr 2014, das die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungen verbietet, ist die Zahl der Angebote nicht spürbar gesunken und der Mietmarkt weiterhin angespannt.