Plan von Union und SPD : Unbebaute Grundstücke höher besteuern

Eine neue Groko will das Bauen in den Städten ankurbeln - auch mit einer neuen Grundsteuer C. Die gab es schon einmal, aber nicht lange. Und Experten haben Zweifel an dem Modell.

Bauland ist vielerorts begehrt.
Bauland ist vielerorts begehrt.Foto: Oliver Berg/dpa

Das Zauberwort heißt „Grundsteuer C“. Mit einer solchen neuen Besteuerung von baureifen, aber nicht bebauten Grundstücken wollen Union und SPD mehr Bauland für neue Wohnungen gewinnen. Man habe sich in den Groko-Verhandlungen darauf verständigt, dass die von den Kommunen erhobene Steuer modernisiert werden solle, sagte Nordrhein-Westfalens SPD-Chef Michael Groschek: „Künftig soll es mit einer Grundsteuer möglich sein, zusätzlich Bauland zu mobilisieren, weil nicht genutzte Grundstücke anders besteuert werden können.“ Um Spekulation mit dem begehrtem Bauland vor allem in Innenstädten einzudämmen, sollen nicht genutzte Baugrundstücke mit höheren Abgaben belegt werden. Bisher gibt es die Grundsteuer B für alle Immobilien, die nicht landwirtschaftlich genutzt sind – auf die wird Grundsteuer A fällig.
Die Grundsteuer C ist keine neue Idee, es hat sie schon einmal gegeben – in den Jahren 1961 bis 1963. Damals war die Situation, in der alten Bundesrepublik, gar nicht so anders als heute. Es herrschte vielerorts Baulandnot, die damalige Bundesregierung wollte auch die um sich greifende Spekulation und die steigenden Preise in den Griff bekommen. Im Juni 1960 wurde das Gesetz verabschiedet, das eine gesonderte Besteuerung von unbebauten und baureifen Grundstücken ermöglichte. Eigentümer sollten dazu gebracht werden, entweder zu bauen oder zu verkaufen. Freilich wurde sie 1963 bereits wieder abgeschafft. Es hatte offenbar viele Einsprüche und Unmut unter Grundstücksbesitzern gegeben. Zudem verfuhren die Kommunen sehr unterschiedlich, weil das Gesetz viel Spielraum ließ.

"Unerwünschte Folge"

Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages kam in einer Expertise im März 2017 zu dem Schluss: „Die entscheidenden Gründe für die restlose Annullierung der Grundsteuer C waren, dass sich das Grundstücksangebot entgegen den Erwartungen nicht erhöht hatte und mit einer überhitzten Baukonjunktur im Jahr 1962 nebst einem Anstieg der Grundstückskäufe durch Spekulanten eine unerwünschte Folge eintrat.“ Kurz gesagt war es wohl so, dass weniger betuchte Besitzer an Interessenten verkauften oder verkaufen mussten, denen die höhere Steuer keine Probleme bereitete und die auch nicht auf das Bauen erpicht waren, sondern auf Wertsteigerung. Zahlen lieferten die Bundestags-Wissenschaftler allerdings nicht. In einer weiteren Expertise vom Mai 2017 kommen sie zum Schluss, dass die Erfahrung aus den 60er-Jahren, dass Spekulanten von der Regelung profitieren könnten, heute bei einer Wiedereinführung relevant wäre. „Jedenfalls ist die Wahrscheinlichkeit relativ hoch, dass durch die Baulandsteuer der Spekulationsmarkt (zumindest anfänglich) angekurbelt wird.“
Ähnlich sieht es Philipp Deschermeier, Immobilienexperte am Institut für Wohnen und Umwelt in Darmstadt. Er betrachtet die Grundsteuer C mit Skepsis. „Mir erschließt sich nicht, wie man mit einer solchen Steuer gegen Spekulation angehen will“, sagt er. Dort, wo wirklich spekuliert werde, also in Berlin und anderen Metropolen, seien im großen Maßstab Großinvestoren engagiert. Dort sei Bauland auch sehr knapp, was die hohen Preise bedinge. Er glaube nicht, dass sich eine solche Steuer gegen die potenziellen Wertsteigerungen durchsetzen könne. Sinnvoller wäre es aus seiner Sicht, das Baurecht mit einem Verfallsdatum zu versehen, um so Druck auszuüben, dass gebaut wird. Denn Land ohne Baurecht fällt im Wert.

Reform ist nötig

Ralph Henger, Immobilienmarktexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, verweist darauf, dass eine Grundsteuer C innerhalb des jetzigen, noch nicht reformierten Systems kaum umzusetzen sei. Die Reform aber wird einige Jahre in Anspruch nehmen, weil sie mit einer Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland – bebaut oder unbebaut – einhergehen wird. Die Hebesätze für unbebaute Grundstücke müssten deutlich höher sein als für bebaute, um zumindest eine Gleichbesteuerung zu erreichen. Im Schnitt liegen die Hebesätze in den deutschen Kommunen um die 400 Prozent, in Berlin bei 810 Prozent. Unbebautes Bauland müsste also mit Hebesätzen von 1000 bis 2000 Prozent belegt werden, um allein die Höhe der bebauten Grundstücke zu erreichen. Aber eine gegenüber der Grundsteuer B doppelt oder dreifach so hohe Grundsteuer C bedeutet noch immer keine gravierende Mehrbelastung. „Wenn Grundstücksbesitzer erwarten, dass der Bodenwert deutlich steigen wird, wägen sie die höhere Grundsteuer natürlich gegen den zu erwartenden Gewinn ab“, gibt Henger zu bedenken. Eine höhere Besteuerung von Bauland könne auch die Preise erhöhen, wenn Besitzer sie auf den Käufer umwälzen wollen. Er glaubt jedenfalls nicht, dass eine höhere Steuer auf Bauland eine Verhaltensänderung bewirken würde. Henger plädiert für die Einführung einer reinen Bodenwertsteuer, weil diese die bisherige Bevorzugung unbebauter Grundstücke bei der Grundsteuer beenden würde.


Positiv sieht den Groko-Vorstoß die Grünen-Finanzpolitikerin Lisa Paus: "Eine zusätzliche Steuer auf brachliegendes Bauland könnte ein wichtiges Instrument sein, um Spekulation zu bekämpfen und Bauland zu aktivieren." Die Idee der Grundsteuer C geistert schon länger durch die Debatten der Wohnungs- und Finanzpolitiker. Vor knapp zwei Jahren etwa brachte sie der damalige Berliner Bausenator Andreas Geisel (SPD) in einem Tagesspiegel-Interview ins Gespräch - der Vorschlag blieb allerdings folgenlos. Auch in der aktuellen Debatte um die Reform der Grundsteuer, die nötig wird, weil die der Steuer zugrunde liegenden Bewertungen völlig veraltet sind, spielte die Grundsteuer C keine große Rolle. Im Januar hatte sich auch das Bundesverfassungsgericht damit befasst.

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