Immobilienmarkt Athen : Wo das Kapital zur Landung ansetzt

Griechenland ist für Investoren aus dem Ausland wieder interessant. Auch der alte Flughafen Ellinikon wird jetzt entwickelt

Reinhart Bünger
Geisterflughafen Ellinikon. 2001 wurde Athens Airport stillgelegt und durch den Neubau Athen-Eleftherios Venizelos ersetzt. 1938 erbaut, liegt der alte Flughafen an der Küste – nicht weit von den beliebten Vororten Glyfada und Voula entfernt. Den Küstenstrich vermarkten Immobilienhändler unter dem Label „Athener Riviera“. Auch Ellinikon wird zum Spielfeld von Projektentwicklern
Geisterflughafen Ellinikon. 2001 wurde Athens Airport stillgelegt und durch den Neubau Athen-Eleftherios Venizelos ersetzt. 1938...Foto: Reinhart Bünger

Die Akropolis liegt in der Morgensonne, Athen noch im Winterschlaf – die Touristenläden sind um neun Uhr morgens fest verschlossen. Im Hochbetrieb eilen zu dieser Zeit indes schon Gruppen chinesischer Touristen auf den bekanntesten Burgberg der Welt. Wer hier kauft, freut sich (noch) über Quadratmeterpreise von rund 3500 Euro.
Immer mehr Chinesen werden Wahl- Europäer. Sie sind aus dem Stadtbild Athens nicht mehr wegzudenken. „Ohne Chinesen wäre der griechische Immobilienmarkt zusammengebrochen“, sagt Vaggelis Kteniadis, geschäftsführender Bauträger von „V2-Development“. Seine Werbeplakate hat er auf Chinesisch abgefasst und großflächig am Flughafen Athen Eleftherios Venizelos platziert. Darauf wirbt er mit dem Clou, der Immobilienkäufer aus Fernost in Scharen anzieht: Mit dem „Golden-Visa-Programm“ gelang Griechenland ein Coup. Wer mindestens 250000 Euro investiert – das muss nicht zwingend eine Immobilie sein, auch die Beteiligung an einem Ladenlokal oder an mehreren Immobilien ist möglich, bekommt eine Aufenthaltserlaubnis für den gesamten Schengenraum gratis. Sieben Jahre Aufenthalt führen sogar zu Stadtbürgerschaft. Und darüber freuen sich nur der Käufer, sondern auch Ehegatten und Kinder. Und die Eltern obendrein. Den Investoren steht es frei, in der ganzen EU zu reisen. Griechenland ist das Einfallstor für diese zahlungskräftige Klientel aus dem Ausland.
Hellas hat Mühe, die Auswüchse des eigenen Erfolges wieder einzufangen. Gentrifizierung und steigende Mieten machen den Großstädtern zu schaffen. Kinder leben oft bis zum 40. Lebensjahr bei den Eltern. Kein Wunder, bei einem Durchschnittseinkommen von 900 Euro und einer Durchschnittsmiete von 450 Euro, Tendenz steigend. Denn mancher stolzer Besitzer einer Anlageimmobilie freut sich über die Aussichten, im sonnigen Süden Geld damit zu verdienen – und vermietet über Airbnb.

Ausländische Immobilieneigentümer mit ständigem Wohnsitz im Ausland waren nicht verpflichtet, eine Einkommensteuererklärung in Griechenland abzugeben, wenn mit der Immobilie keine Einnahmen erzielt wurden. Es reichte dann eine Null-Euro-Jahresmeldung.

Das Golden-Visa-Programm lockt mit freiem Reisen im Schengen-Raum

Neben der Freizügigkeit, sich im EU-Raum bewegen zu dürfen, lockt Griechenlands konservativer Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis mit zwei geldwerten Vergünstigungen: Er hat die Mehrwertsteuer für alle Wohnneubauten gesenkt - sie lag zuvor bei 24 Prozent - und die Immobiliensteuer von zehn auf drei Prozent gesenkt. Wer nun denkt, nichts wie nach Griechenland und eine Wohnung angeschafft, sollte bedenken, dass sich Steuergesetze schnell ändern können – auch zum Nachteil von Käufern.
Etwa 13000 Nicht-EU-Ausländer haben so bisher das Goldene Visum aus Athen bekommen, berichtete der Deutschlandfunk im Januar; neben Chinesen sind es vor allem Russen, Türken, Ägypter und Libanesen. Die Türken gehören wegen des Zypernkonfliktes nicht zu den Lieblingen der Griechen.

Weil auch Familienangehörige ein Visum bekommen können, sind es weniger als 13000 Immobilienkäufe seit Inkrafttreten des Golden-Visa-Programm im Jahr 2013. Ein Kauf zieht drei oder vier Visa nach sich, sagt Georg Petras, der für das Maklerhaus Engel &Völkers derzeit den noch jungfräulichen griechischen Immobilienmarkt entwickelt.
„Das Golden-Visa-Programm ist das erfolgreichste Investmentgesetz Europas“, sagt Immobilienunternehmer Vaggelis Kteniadis. Die Grunderwerbsteuer liegt heute bei 3,09 Prozent. „Sie gilt seit 1. Januar dieses Jahres und ist bis 2022 eingefroren“, sagte der Firmeninhaber von „V-Development“. Kteniadis macht einen Teil seines Geldes mit der Revitalisierung alter Gebäude, deren Grundrisse und Ausstattung er auf modernen Geschmack trimmt. Zudem wandelt er die Mietwohnungen der meist mehrgeschossigen Häuser in Eigentumswohnungen um. Durch Umbau und Modernisierung der alten Gebäude vermied der Unternehmer, dass Umsatzsteuer für ausländische Käufer anfällt: Seit 2006 bis 2020 wurden die 24 Prozent Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis für den Erwerb von Neubauten Investoren nicht rückerstattet.

Athener Riviera: Meerblick und Steinböden verheißen Luxus

„Die Russen, Türken, Ägypter und Libanesen kaufen vor allem im Süden, an der „Athener Riviera“ – hier wird ausprobiert, mit kleinem Geld viel Geld zu verdienen“, sagt Liv Baggen, Managerin des neuen Athener Maklerbüros von von Poll Immobilien. Die Athener Riviera ist ein zirka 70 Kilometer langer Küstenstrich von Piräus bis Sounio, der auch am alten Athener Flughafen Athen-Ellinikon vorbeiführt und Entwicklungsgebiet für hochpreisige Luxusimmobilien ist. Premium-Immobilien sind hier indes bereits für 10000 Euro pro Quadratmeter zu bekommen. Meerblick und Steinböden verheißen Luxus, den man zu Preisen und geografischen Lagen in Städten wie Berlin oder Frankfurt nicht bekommt. Je südlicher, Richtung Voula am Kavouri Beach oder der luxuriösen Küste von Varkiza, desto exklusiver geht es zu. „Die Deutschen gehen eher in den Norden von Griechenland“, sagt Baggen, „nach Saloniki und auf den Peloponnes.“ Jüngere wollen natürlich am liebsten im Zentrum Athens leben.
Das Ellinikon-Projekt ist die größte urbane Entwicklungsmaßnahme Griechenlands. Doch nicht nur das. Es ist auch mit einem Investitionsvolumen von acht Milliarden Euro das größte Investmentprojekt Europas. Es geht hier um eine zwei Millionen Quadratmeter große ehemalige Flughafenfläche – das Rekultivierungsprojekt inkludiert einen 600000 Quadratmeter großen Park und fünfzig Kilometer Fußwege und Fahrradstraßen. Es wird ein touristisches Vorzeigeprojekt und die ohnehin steigenden Besucherzahlen weiter noch oben treiben. Geplant sind Kultur- und Unterhaltungszentren, Hotels und Casinos, Wohngebiete, Büros, Einkaufszentren – das gesamte Programm der Projektentwickler. Die Quadratmeterpreise werden auf 6000 bis 7000 Euro taxiert.

Anwälte sollten vor dem Kauf klären, was man sich einhandelt

Wo viele Touristen sind – rund 30 Millionen besuchten 2018 Griechenland nach offiziellen Angaben – gibt es auch viele Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze. Für einen Kauf brauche man immer einen Anwalt, der zum Beispiel die Besitzverhältnisse von Bestandsimmobilien klärt. „Verzweigte Großfamilien sind hier ein Problem“, sagt Baggen.

Die Eintragung ins Katasteramt erfolgte bis vor nicht allzu langer Zeit namens- und nicht objektbezogen. Ein Kataster gibt es also, aber nicht im Sinne eines Grundbuches, das mit deutscher Gründlichkeit verfasst wurde. Zu früheren Zeiten wurden Grundschulden oft nicht eingetragen, sagt Liv Baggen.

Der Anwalt untersucht deshalb die letzten vierzig Jahre der Immobilie, damit ein Kauf wasserdicht ist. Er untersucht auch, ob Steuerschulden offen sind. Dafür wird er mit einem Prozent des Kaufpreises entlohnt. Insgesamt schlagen die Nebenkosten mit sieben Prozent des Kaufpreises zu Buche, sagt Baggen. Ihre Provision läuft extra, aber nicht außerhalb der Reihe: „Makler dürfen nicht mehr als 500 Euro in bar annehmen – das Geldwäschegesetz verbietet es zudem, Immobilien in bar zu bezahlen.“ Der Preisauftrieb im Zentrum Athens liegt inzwischen bei sieben Prozent.
Nach Erkenntnis von Engel-&-Völkers-Mann Petras liegen die Zentraleuropäer mit den US-Amerikanern derzeit auf Platz eins der Käufer und Anfragenden. Nach seinen Erhebungen kommen die Chinesen nach den Australiern erst auf Platz fünf. Aber das ist immer eine Frage der Zählweise und der Statistik.

25 Prozent der Direktinvestitionen gehen in den Immobilienbereich

Dimitris Melachroinos, Geschäftsführer und Mitgründer des griechischen Immobilienportals „Spitogatos“, sagt, die Anfragen aus Deutschland seien im vergangenen Jahr um 18 Prozent gestiegen, die aus China um zwanzig Prozent. Israel habe die höchste Steigerungsstufe, aus Bulgarien würden viele Nachfragen verzeichnet. Er bestätigt, dass die Deutschen ein Faible für Immobilien auf dem Peloponnes haben – „sie suchen Immobilien so um die 170000 Euro“, sagt Melachroinos. Die Zahl der professionellen Anbieter sei gestiegen, was die These vom Boom des griechischen Immobilienmarktes stützt.

Die Durchschnittspreise nach Angaben der Portalbetreiber: 1500 Euro für Altbauquadratmeter, 3500 Euro pro Quadratmeter für den Neubau. Die größten Mietsteigerungen werden in den ärmeren und besonders bevölkerungsreichen Stadtvierteln Kipseli und Peristeri notiert: Hier suchen Menschen, die im Zuge von Gentrifizierung verdrängt werden, neuen Wohnraum. Und wo hohe Nachfrage herrscht, steigen die Preise – in diesen Fällen um 15 bis 20 Prozent.
25 Prozent der Direktinvestitionen gehen in Griechenland in den Immobilienbereich – also Hotels, Gewerbe, Häuser und Wohnungen. Das Premium-Maklerbüro Engel & Völkers, eigentlich ein Franchiseunternehmen, will diesen Markt selbst entwickeln. Gesteuert aus der Zentrale für Griechenland im „Athens Tower“ (Pyrgos Athinon), gesteuert von Georg Petras. Er arbeitet hier im Hauptsitz mit 20 Festangestellten und will bis Ende 2021 rund freie 300 Makler installiert haben. „In Spanien und Italien ist der Markt satt“, sagt er. Griechenland sei eine Alternative, auch wenn das Land nicht mit Mallorca mithalten könne. Aber: „Die alte Liebe ist zurück“, sagt Petras. Deshalb wolle Engel & Völkers auf weiteren griechischen Inseln Büros eröffnen. Der erste Immobilienmarktbericht für Griechenland ist in Arbeit.