Milieuschutz und Wohnungsankauf in Berlin : „Massiver Eingriff in die Eigentumsrechte“

Das Institut der deutschen Wirtschaft nimmt den Milieuschutz unter die Lupe: Durch selektive Maßnahmen mache der Senat ganze Stadtviertel unattraktiv.

"Milieuschutz jetzt!" steht in Berlin auf einem Transparent an einem Haus am Kottbusser Damm.
"Milieuschutz jetzt!" steht in Berlin auf einem Transparent an einem Haus am Kottbusser Damm.Foto: picture alliance / dpa

Berlins Bezirke weisen mehr und mehr Milieuschutzgebiete aus. „Ich begrüße es außerordentlich, dass sich die Anzahl der sozialen Erhaltungsgebiete im Jahr 2018 auf 56 erhöht hat und damit die Umwandlungsverordnung noch breitere Anwendung findet“, sagt Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) zum Geschehen: „Ich sichere den Bezirken auch im kommenden Jahr meine volle Unterstützung beim Erlass neuer Milieuschutzgebiete zu.“

Dennoch halten sich die Hurra-Rufe in Grenzen. Das renommierte Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V. (IW) legte jetzt ein Gutachten zum Milieuschutz vor, das dem Tagesspiegel exklusiv vorliegt. Die wichtigste These der Untersuchung: „Das Instrument der Milieuschutzsatzung stellt einen massiven Eingriff in die Eigentumsrechte dar. Begünstigt werden hierdurch Mieter, die in dem Gebiet über eine Wohnung mit geringen Wohnkosten verfügen. Benachteiligt werden jedoch alle Wohnungssuchenden, die aufgrund des Nachfrageüberschusses keine angemessene Wohnung finden können. Die dadurch geschaffene Insider-Outsider-Konstellation wirft enorme gesellschaftliche Fragen auf.“

Zudem, so kritisiert der IW, konterkarierten die weitreichenden Modernisierungsverbote in Erhaltungsschutzgebieten die formulierten Klimaschutzziele für einen langfristig zu erreichenden klimaneutralen Gebäudebestand. Hinzu komme, dass in diesen Gebieten durch die Umwandlungsverbote Chancen auf Eigentumserwerb verbaut werden.

Die sozialen Erhaltungsverordnungen zum Milieuschutz haben gemäß § 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Damit einher gehen strenge Auflagen für die Modernisierung der Bestände, Umwandlungsverbote und Vorkaufsrechte für die Stadt.

Chancen werden verbaut

In ihrem Jahresbericht zur Umwandlungsverordnung für das Jahr 2017 bilanzierte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, die Genehmigungspflicht der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten zeige nachhaltig dämpfende Wirkung auf das Umwandlungsgeschehen.

Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) kündigte zudem in einem Interview mit der „Berliner Zeitung“ an, verstärkt das gesetzliche Vorkaufsrecht bei Wohnungen in Milieuschutzgebieten nutzen zu wollen. Dabei wolle er dafür plädieren, den Ankaufsfonds weiter aufzustocken. Er gehe von einer Größenordnung von etwa 150 Millionen Euro aus. Als Kriterien für den Ankauf von Wohnungen nannte Kollatz unter anderem, „dass wir in Milieuschutzgebieten kaufen, wo es gelingen kann, Verdrängungsprozesse schützenswerter Mieterschaften zu verhindern“. Zudem sollten durch einen Ankauf Mietwohnungen dauerhaft gesichert werden können.

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Dieses Vorgehen sieht der IW, der seine Expertise im Auftrag des „Vereins zur Förderung von Wohneigentum in Berlin“ fertigte, kritisch. Durch die Schutzvorschrift würden „gesellschaftlich gewünschte Investitionen für mehr Wohnflächen, die Energieeffizienz oder Barrierearmut behindert und Chancen auf den Eigentumserwerb verbaut. Weiterhin entstehen Risiken für den städtischen Haushalt durch den Ankauf der Immobilien zu aktuellen Marktpreisen. Gesellschaftlich lassen sich die Kosten nicht durch den Nutzen aufwiegen“.

Schließlich sei die Erhaltung der Sozialstruktur weder aus arbeitsmarktpolitischen, aus bildungspolitischen oder aus Gründen der Vermeidung von Problemvierteln zu rechtfertigen. Mit weiteren Risiken sei zu rechnen: „Wenn die kaufenden kommunalen Wohnungsgesellschaften die Mieten nicht anheben, droht ihnen langfristig ein Verlust. Anfänglich ist dies kaum merklich, doch mit der Zeit wächst der Unterschied zwischen den Marktmieten und den eingefrorenen Mieten deutlich. Hinzu kommt das Risiko steigender Zinsen, die die Kostensituation der Unternehmen verschlechtern könnte.“

Fluch und Segen

Wolfgang Maennig, Professor für Wirtschaftspolitik an der Universität Hamburg (Fachbereich Volkswirtschaftslehre) und Mitglied der Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ des Bundes, geht mit Blick auf die extensive Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die Stadt, respektive durch den jeweiligen Bezirk noch einen Schritt weiter: „Was finanzmathematisch, bautechnisch, politisch richtig sein kann, ist natürlich volkswirtschaftlich gesehen immer noch ziemlicher Humbug“, sagt er auf Anfrage: „Es nutzt auch den Wählern der Regierungsparteien nur wenig: Wenn sie nicht zu dem kleinen Kreise der Berechtigten gehören, die eine Sozialwohnung erhalten, müssen sie sich auf einem privaten Markt versorgen, der durch die Aufkäufe des Senates sogar noch kleiner geworden ist. Was für eine kleine Zahl zusätzlicher Sozialmieter gut ist, verschlechtert die Situation aller anderen.“

Nach Angaben des Berliner Mietervereins wurden zwischen 2015 und 2017 über das Vorkaufsrecht 16 Mietshäuser mit insgesamt 472 Wohnungen von der Stadt Berlin erworben.

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In den sozialen Erhaltungsgebieten verringerte sich die Anzahl der umgewandelten Wohnungen 2017 gegenüber dem Vorjahr nach Senatsangaben um drei Prozent, im verbleibenden Stadtgebiet erhöhte sie sich dagegen um 48 Prozent. Durch den Ankauf von Immobilien in Milieuschutzgebieten zu aktuellen Marktpreisen entstünden – so das IW – aber Risiken: In die alten Bestände muss investiert werden, um die Qualität zu erhalten.

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