Im Neubau wird es erneut teurer: Keine Entspannung am Potsdamer Immobilienmarkt

Ein herausforderndes Jahr liegt hinter der Immobilienbranche – noch nie haben so viele externe Faktoren gleichzeitig den Markt beeinflusst. Das zeigt sich exemplarisch in Potsdam, wie der aktuelle Marktmonitor 2022 des BBU Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. belegt. Der Verband betrachtete den Zeitraum vom 1. Juli 2021 bis zum 30. Juni 2022.

Eine Entspannung ist für dieses Jahr nicht in Sicht. Neben gestiegenen Hypothekenzinsen sehen sich Kaufinteressenten mit fehlenden Planungssicherheiten, höheren Bau- und Sanierungskosten sowie einer restriktiveren Kreditvergabe seitens der Banken konfrontiert.

Auf dem Immobilienmarkt war zuletzt viel Bewegung

Bereits der Durchschnittspreis für bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke ist in Potsdam hoch. Er stieg noch einmal von 703.000 Euro 2020 auf 740.000 Euro im Jahr 2021 an. Der Markt war in der Landeshauptstadt überdurchschnittlich in Bewegung – mehr als andernorts in Brandenburg. Damit wurde der erhebliche Rückgang im Jahr 2020 um 17 Prozent wieder mehr als ausgeglichen. Die Anzahl an Kaufverträgen stieg um acht Prozent auf 119. Zum Vergleich: In Frankfurt (Oder) ging die Zahl an Beurkundungen um fast ein Viertel und damit deutlich zurück.

© Tsp/Infografik • Quelle: BBU-Marktmonitor 2022

Bei den Preisen für baureifes Bauland hat sich Potsdam von kreisfreien Städten entkoppelt: Im Landesmittel kostete der Quadratmeter baureifes Wohnbauland 215 Euro pro Quadratmeter (2020: 167 Euro/Quadratmeter). Doch in Potsdam wurden pro Quadratmeter bis zu 2000 Euro erzielt.

Hohe Geldumsätze in Potsdam und in Potsdam-Mittelmark

Regional gesehen wurden mit Immobiliengeschäften die größten Geldumsätze in Teltow-Fläming, Dahme-Spreewald, Potsdam (1115 Millionen Euro) und Potsdam-Mittelmark (1067 Mio. Euro) verzeichnet. Dies erklärt sich mit dem Blick auf die bundesweiten Zahlen, die etwa das Preisranking des unabhängigen Analyseinstituts Empirica (Berlin) für das vierte Quartal 2022 aufbereitet hat.

In den letzten zehn Jahren haben sich deutschlandweit die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen mehr als verdoppelt (plus 107 Prozent). Im Top-10-Ranking wurde Hamburg von Berlin und Potsdam überholt und fällt auf Platz sieben. Auf den ersten vier Positionen stehen hier München, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, gefolgt von Berlin. Potsdam liegt mit 7378 Euro pro Quadratmeter für den Neubau auf Platz sechs. Damit korrespondieren die Neubaumieten: 14,10 Euro für den kalten Quadratmeter errechnete Empirica (Bestand: 11,25 Euro/qm).

Wenn es um freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (mit Bestand) geht, wurde es in Potsdam neun Prozent teurer. Der Preis für den Quadratmeter stieg von 4782 Euro auf 5121 Euro; Reihenhäuser wurden zwei Prozent preiswerter und kosten nun 4343 Quadratmeter. Deutlich teuer wurden Doppelhaushälften (5207 Euro/Quadratmeter) – ein Plus von 13 Prozent.

Top ist Potsdam auch, wenn die Neuvertragsmieten betrachtet werden. Sie liegen inzwischen über dem Berliner Niveau, so der BBU. Potsdam liegt mit Blick auf Brandenburg auf Platz drei, hinter Falkensee und Wildau. Acht Euro werden durchschnittlich bei Neuverträgen in Potsdam fällig (Berlin: 7,95 Euro/Quadratmeter).

Die Bestandsmieten steigen nur mäßig

In der Mehrzahl der Brandenburger Gemeinden entwickelten sich die Bestandsmieten bei den brandenburgischen Mitgliedsunternehmen des BBU nur verhalten. Während der Landesdurchschnitt bei einem Plus von 2,4 Prozent liegt, wurde für Potsdam ein Plus von 1,7 Prozent ausgemacht. Als durchschnittliche Nettokaltmiete wurden für Potsdam 6,43 Euro/Quadratmeter errechnet; der Landesschnitt liegt bei 5,54 Euro pro Quadratmeter, in den Städten bei sechs Euro..

Während der BBU in vielen Brandenburger Städten ein günstiges Wohnangebot vorgefunden haben will, ziehen die Neubaumieten weiter kräftig an. Das Wohnen in Potsdam ist etwas Besonderes – und wird noch einmal teurer.