Begriffe rund um den Mietendeckel: Von atmenden Deckeln und gestoppten Mieten

Mietenstopp

Die ursprüngliche Idee des Mietendeckels war ein Moratorium. Die Mieten sollten für fünf Jahre eingefroren werden, also nicht mehr steigen dürfen. Das sollte den Berliner Mietern eine Verschnaufpause verschaffen und die Panik lindern, man könne sich die eigene Wohnung in ein paar Jahren nicht mehr leisten. Der Mietendeckel im Sinne eines Mietenstopps sollte das überhitzte Marktgeschehen solange außer Kraft setzen, bis der Wohnungsmarkt auch ohne staatliche Eingriffe wieder normal funktioniert.

Normal bedeutet, dass der Nachfrage ein ausreichendes Wohnungsangebot gegenübersteht. Ob das derzeitige Wohnungsdefizit in fünf Jahren ausgeglichen sein wird, ist allerdings zweifelhaft. Für einen Mietenstoppdeckel hatte sich der SPD-Landesparteitag im März einstimmig ausgesprochen. Mit dem Deckel sollte auch der Volksinitiative zur Enteignung großer Wohnungsbaugesellschaften der Wind aus den Segeln genommen werden.

Mietobergrenzen

Mietobergrenzen sind konkrete Angaben, wie hoch die Mieten maximal steigen dürfen. Solche Obergrenzen hatten es schon immer schwer in Berlin. 2004 kippte das Oberverwaltungsgericht Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten. Das Verwaltungsgericht entschied am Mittwoch, dass eine Obergrenze auch in der Zweckentfremdungsverbotsverordnung nichts zu suchen habe. Das Argument war jedes Mal, dass die zugrunde liegenden Gesetze einen so weitreichenden Eingriff ins Marktgeschehen nicht rechtfertigten. Im Mietendeckel soll es nach dem vorliegenden Entwurf gleich 17 verschiedene Obergrenzen geben, abhängig von Alter und Ausstattung der Wohnung. Liegt die Miete darüber, muss sie abgesenkt werden. Für Juristen hat diese Regelung viele Fallstricke, weil sie in bestehende Vertragsverhältnisse eingreift.

Atmender Mietendeckel

Der Mieterverein hat sich den „atmenden Mietendeckel“ ausgedacht, für den sich auch viele Politiker von SPD und Grünen erwärmen können. Bei diesem Modell soll es auch Mietobergrenzen geben, je nach Wohnungsgröße und -alter. Liegt eine Miete unterhalb der Obergrenze, darf sie jedes Jahr um 1,5 Prozent steigen, bis die Obergrenze erreicht ist. Liegt die Miete über der Obergrenze, wird sie nicht abgesenkt, sondern solange eingefroren, bis sie nicht mehr darüber liegt. Denn beim atmenden Mietendeckel steigen die Obergrenzen langsam an, etwa um den Index der Lebenshaltungskosten. Bei Inkrafttreten des Mietendeckels sollten die Obergrenzen laut Mieterverein zwischen 5,17 und 9,79 Euro nettokalt liegen.

Eigenbedarf-Genehmigung

Im Entwurf von Bausenatorin Katrin Lompscher soll auch der Eigenbedarfskündigung ein Riegel vorgeschoben werden. Diese wird oftmals vorgeschoben, um unliebsame Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Das soll künftig nur noch möglich sein, wenn das Bezirksamt eine Genehmigung erteilt hat. Bislang muss sich der Mieter selbst per Widerspruch und zivilrechtlichem Klageverfahren gegen den Eigenbedarfsanspruch wehren.

Härtefallregelung

Damit Vermieter nicht reihenweise pleite gehen, weil sie mit einer Miete oberhalb der Kappungsgrenzen kalkuliert haben, soll es eine Härtefallregelung im Gesetz geben – analog zur Härtefallregelung, die es für finanzschwache Mieter in städtischen Wohnungen gibt. Wie die aussehen könnte, ist bislang völlig unklar.

Zuschläge für Sanierung

Für Wohnungen, die in den letzten acht Jahren vor Einführung des Mietendeckels saniert wurden, darf ein Zuschlag kassiert werden. Eine neue Heizung würde nach dem Lompscher-Entwurf 43 Cent Mietaufschlag bringen, ein wärmegedämmtes Gebäude 57 Cent. Unklar ist, ob das mit dem Mietrecht des Bundes vereinbar ist, das eine Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete zulässt.

Normenkontrollklage

Die Opposition hält den Mietendeckel für die Wiedereinführung sozialistischer Planwirtschaft, mit der Folge eines großflächigen Gebäudeverfalls wie in der DDR. CDU und FDP haben eine Normenkontrollklage beim Bundesverfassungsgericht angekündigt, sollte der Deckel tatsächlich kommen. Mit einer solchen Klage könnte das Gericht beauftragt werden zu prüfen, ob der Deckel gegen das Grundgesetz verstößt. Für die Opposition ist das klar mit Ja zu beantworten. Der Mietendeckel greife zu stark in die Rechte der Eigentümer ein, zudem sei das Land gar nicht berechtigt, ein solches Gesetz zu verabschieden. Eine Normenkontrollklage kann nur von der Bundesregierung, einer Landesregierung, Gerichten oder einem Viertel-Quorum des Bundestags beantragt werden.